Comprar a casa própria é a realização de um grande sonho para qualquer brasileiro. Porém, na hora de assinar o contrato, um susto costuma pegar muita gente de surpresa. Muitas pessoas esquecem dos custos extras além da entrada e das parcelas mensais.
Entender o imposto no financiamento imobiliário é fundamental para não travar o seu processo. Afinal, a falta de planejamento financeiro para essas taxas pode gerar muita dor de cabeça.
Neste artigo, vamos explicar de forma simples e direta quais são esses tributos obrigatórios. Você vai descobrir quem paga, como emitir as guias e, o mais importante, como economizar dinheiro.
Continue a leitura e prepare o seu bolso com total segurança!
Quais custos existem além da parcela do imóvel?
Quando você financia um imóvel, o banco empresta o dinheiro para pagar o vendedor. No entanto, para que a casa ou apartamento passe oficialmente para o seu nome, o governo exige alguns trâmites. Esses trâmites envolvem a prefeitura da sua cidade e os cartórios de registro.
Por isso, quando falamos em imposto no financiamento imobiliário, estamos falando de um pacote de custos.
Em média, você deve reservar cerca de 4% a 5% do valor do imóvel para essas despesas. Ou seja, se você comprar um imóvel de R$ 300 mil, precisará de cerca de R$ 15 mil apenas para taxas e impostos.
Vamos detalhar cada um deles a seguir, para que você não tenha surpresas.
Entendendo o Imposto no Financiamento Imobiliário
Existem tributos e taxas cartorárias que são obrigatórios por lei em qualquer transação imobiliária. O mais famoso e mais caro deles é, sem dúvida, o ITBI.
Vamos entender como ele funciona na prática, sem o uso de “juridiquês”.
O que é o ITBI?
ITBI significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.
Ele é um imposto municipal. Ou seja, o dinheiro arrecadado vai direto para os cofres da cidade onde o imóvel está localizado. A lei diz que a transferência de propriedade de um imóvel só é válida se esse imposto for pago. Sem o pagamento do ITBI, você não consegue registrar o imóvel no seu nome.
ITBI Financiamento Imobiliário: Como funciona?
O ITBI Financiamento Imobiliário tem algumas particularidades importantes.
A principal dúvida é: qual valor é usado para calcular esse imposto?
A prefeitura sempre vai analisar dois valores: o valor de venda do imóvel e o valor venal (uma avaliação feita pela própria prefeitura). O imposto será cobrado sempre sobre o valor que for maior entre os dois.
No caso de financiamentos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), algumas cidades cobram alíquotas diferentes.
Elas podem cobrar uma taxa menor sobre o valor que foi financiado, e a taxa normal sobre o valor pago de entrada.
Quais são as alíquotas (percentuais) do ITBI?
Como o ITBI é um imposto municipal, cada cidade do Brasil tem a sua própria regra. No entanto, a alíquota geralmente varia entre 0,5% e 3% sobre o valor do imóvel.
Por exemplo, em São Paulo, a alíquota padrão do ITBI é de 3%.
Se você comprar um imóvel de R$ 400 mil em São Paulo, o valor do ITBI será de R$ 12.000,00.
Em Porto Alegre, a alíquota padrão também é de 3%, com descontos para faixas de valores menores e para a parcela financiada. É fundamental pesquisar a regra exata da cidade onde o seu futuro imóvel está localizado.
Quem emite a guia do ITBI Prefeitura Municipal?
A guia de pagamento do ITBI Prefeitura Municipal é emitida pelo próprio órgão público. Tradicionalmente, o comprador (ou o despachante) precisava entrar no site da prefeitura ou ir presencialmente até lá. Era necessário preencher formulários complexos, anexar o contrato de financiamento e aguardar a análise dos fiscais.
Somente após essa análise, a prefeitura liberava o boleto para pagamento. Esse processo antigo costumava levar dias e gerava muita ansiedade nos compradores.
Hoje, plataformas digitais modernas resolvem essa burocracia por você, como veremos mais à frente.
Custos de Cartório: Muito além do Imposto
Além do imposto no financiamento imobiliário, você precisará pagar as taxas do cartório.
Essas taxas não são impostos, mas são pagamentos obrigatórios para oficializar o negócio.
O Registro do Imóvel
O Registro de Imóveis é a etapa mais importante de toda a compra. Existe um ditado no mercado imobiliário que diz: “Só é dono quem registra”. E isso é a mais pura verdade.
O cartório de registro mantém a “certidão de nascimento” do imóvel, chamada de Matrícula. É lá que ficará anotado que você comprou o imóvel e que ele está financiado (alienado) ao banco. O valor do registro é tabelado pelo Tribunal de Justiça de cada estado.
Ele varia de forma progressiva: quanto mais caro o imóvel, mais caro é o registro.
A Escritura Pública é necessária?
Aqui vai uma excelente notícia para quem vai financiar um imóvel. Pela lei brasileira, o contrato de financiamento emitido pelo banco tem “força de escritura pública”.
Isso significa que você não precisa pagar um Cartório de Notas para fazer a escritura do imóvel. Basta pegar o contrato assinado com o banco e levá-lo diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis. Isso gera uma economia gigantesca no processo de compra.
Quem paga e como pagar essas taxas?
Uma dúvida muito comum entre os clientes é sobre a responsabilidade do pagamento.
Afinal, quem deve pagar o imposto e as taxas de cartório: o comprador ou o vendedor?
- A Regra: No Brasil, é praxe que todos os custos de transferência (ITBI e Cartório) sejam pagos pelo comprador.
- O Vendedor: O vendedor geralmente paga apenas a comissão do corretor de imóveis e despesas de certidões pessoais dele.
Formas de Pagamento
A guia do ITBI costuma ter um vencimento curto e deve ser paga à vista, geralmente via boleto ou PIX.
As taxas de cartório também são pagas à vista, diretamente no balcão do cartório ou via transferência. Porém, existe uma facilidade que muitos bancos oferecem hoje em dia. A maioria das instituições financeiras permite que você inclua o valor do ITBI e do Cartório dentro do financiamento.
Geralmente, os bancos liberam até 5% do valor do imóvel para cobrir essas despesas. Assim, o banco paga essas taxas para você à vista, e você devolve esse valor diluído nas suas parcelas mensais por até 30 anos.
4 Dicas Práticas para Pagar Menos Imposto no Financiamento Imobiliário
Ninguém gosta de pagar impostos, não é mesmo?
Especialmente quando o orçamento já está apertado com a compra da casa própria.
Separamos dicas práticas e totalmente legais para você economizar na hora de registrar o seu imóvel.
1. Desconto de 50% no Registro (A Regra de Ouro)
Se este é o seu primeiro imóvel e você está usando o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), preste atenção.
A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) garante a você um desconto incrível.
Você tem direito a 50% de desconto nas taxas do Cartório de Registro de Imóveis.
- Atenção: Esse desconto vale apenas para as taxas do cartório, não se aplica ao imposto da prefeitura (ITBI).
- Para conseguir, basta preencher uma declaração de “Primeiro Imóvel” e entregar no cartório junto com o contrato.
- Importante: O imóvel deve ter finalidade residencial e ser financiado pelo SFH (geralmente imóveis até R$ 1,5 milhão).
2. Verifique programas habitacionais do Governo
Se o seu financiamento se enquadra no programa Minha Casa, Minha Vida, os benefícios são ainda maiores.
Muitas prefeituras oferecem isenção total ou descontos de até 75% no ITBI para imóveis deste programa.
Além disso, os custos de cartório para imóveis do Minha Casa, Minha Vida são fortemente subsidiados.
Consulte as regras específicas da prefeitura da sua cidade para garantir seus direitos.
3. Inclua as taxas no seu financiamento
Como mencionamos antes, se você não tem o dinheiro guardado para as taxas, não perca o negócio.
Peça ao seu correspondente bancário para simular a inclusão das custas (ITBI e Registro) no financiamento.
Isso evita que você precise pegar empréstimos pessoais com taxas de juros altíssimas para pagar esses custos.
A taxa de juros do financiamento imobiliário é a mais barata do mercado, tornando essa uma excelente saída.
4. Entenda a matemática do valor financiado vs. entrada
Essa é uma dica estratégica, especialmente em cidades que cobram alíquotas de ITBI diferentes para a parte financiada e para a parte paga à vista.
Vamos usar a cidade de Porto Alegre como exemplo. Lá, a prefeitura cobra 0,5% sobre o valor financiado e 3% sobre o valor pago de entrada.
Veja como o cenário muda na compra de um imóvel de R$ 500 mil:
- Cenário A (Financiando mais): Você dá R$ 100 mil de entrada e financia R$ 400 mil.
- ITBI da entrada (3% de 100 mil): R$ 3.000
- ITBI do financiamento (0,5% de 400 mil): R$ 2.000
- ITBI Total a pagar: R$ 5.000
- Cenário B (Financiando menos): Você dá R$ 400 mil de entrada e financia apenas R$ 100 mil.
- ITBI da entrada (3% de 400 mil): R$ 12.000
- ITBI do financiamento (0,5% de 100 mil): R$ 500
- ITBI Total a pagar: R$ 12.500
Em casos assim, dependendo do seu momento financeiro, pode valer a pena financiar um valor maior para economizar R$ 7.500 à vista no imposto.
O grande pulo do gato: a amortização
Você pode estar pensando: “Mas se eu financiar mais, vou pagar parcelas mais altas e mais juros ao banco!”. É aí que entra a inteligência dessa manobra.
Você não precisa passar anos pagando juros sobre esse valor extra.
Assim que o contrato for assinado e o imóvel for registrado, você pode usar aquele dinheiro que daria de entrada para amortizar (pagar de forma adiantada) o seu saldo devedor.
Dessa forma, a dívida e os juros caem imediatamente, mas a sua economia de milhares de reais no imposto já estará garantida!
Atenção redobrada com o FGTS: É muito importante saber que o saldo do FGTS é considerado pela prefeitura como valor à vista (entrada). Portanto, a alíquota maior (de 3%, no exemplo acima) vai incidir sobre todo o valor que você usar do seu Fundo de Garantia.
Como a Agimob simplifica essa burocracia para você
Até aqui, você viu que o processo envolve prefeitura, guias, cartórios, bancos e muita papelada.
Fazer tudo isso sozinho exige tempo, paciência e muita gasolina rodando pela cidade.
É exatamente para acabar com essa dor de cabeça que a Agimob nasceu.
Somos uma plataforma digital que atua como um correspondente imobiliário inteligente.
Nosso objetivo é trazer transparência e previsibilidade para o seu financiamento, do início ao fim.
O fim das idas à Prefeitura e ao Cartório
Sabe aquela parte chata de entrar no site da prefeitura para emitir o ITBI? Nós fazemos por você.
A Agimob atua em todo o processo, solicitando a guia de ITBI diretamente na prefeitura.
Disponibilizamos o boleto de pagamento de forma fácil e segura na nossa plataforma.
Você paga do seu celular, sem precisar pisar na prefeitura municipal.
Além disso, a Agimob é responsável pelo envio de toda a documentação para o Cartório de Registro de Imóveis.
Você não precisa pegar filas, não precisa se deslocar e nem entender de termos complexos.
Nós conduzimos o processo e você acompanha tudo em tempo real, com total clareza dos custos.
Para Corretores: O parceiro que multiplica suas vendas
Se você é corretor de imóveis, sabe o quanto a burocracia do crédito atrasa os seus recebimentos.
Muitas vendas esfriam porque o cliente não entende os custos ou não consegue aprovar o crédito rapidamente.
Com a Agimob como sua parceira, você terceiriza toda essa dor de cabeça estrutural.
Nós cuidamos da aprovação, da emissão de guias e do registro cartorário.
Enquanto a nossa tecnologia e nosso time de especialistas resolvem a burocracia, você faz o que sabe de melhor: vender.
Aumente sua taxa de conversão oferecendo uma jornada de compra previsível e confiável para o seu cliente.
Conclusão
Entender o imposto no financiamento imobiliário é o primeiro passo para uma compra segura.
Resumindo o que aprendemos hoje: você precisará pagar o ITBI para a prefeitura e as taxas de registro para o cartório.
Esses custos giram em torno de 5% do valor do imóvel e são de responsabilidade do comprador.
Lembre-se sempre de pedir o seu desconto de 50% no cartório se for o seu primeiro imóvel pelo SFH.
E, principalmente, lembre-se de que você não precisa enfrentar essa jornada sozinho.
Ter o parceiro certo ao seu lado transforma a burocracia em um processo simples e invisível.
O próximo passo para o seu financiamento
Chegou a hora de tirar o seu sonho do papel, ou de acelerar as vendas da sua imobiliária!
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