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  • Isenção ITBI e 50% desconto no Registro de Imóveis

    Isenção ITBI e 50% desconto no Registro de Imóveis

    A economia (e a facilidade) que ninguém te conta

    Muitas pessoas chegam à fase final da compra do imóvel e são pegas de surpresa por taxas que somam 4% ou 5% do valor do bem. O que bancos e vendedores raramente explicam é que existem leis federais e decisões de tribunais superiores que podem cortar esses custos pela metade através da isenção ITBI e 50% de desconto no Registro de Imóveis.

    Além do impacto financeiro, existe o “custo da burocracia”: o vai e vem de documentos entre prefeitura, cartório e banco. Se você está financiando pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) ou pelo Minha Casa, Minha Vida (Lei 14.620/2023), este guia vai te mostrar como economizar dinheiro e tempo usando a tecnologia a seu favor para a isenção ITBI.

    Resumo rápido: O que você precisa saber (Dados Oficiais)

    • O que é ITBI: Imposto municipal (alíquotas de 2% a 4% variando por cidade).
    • Regras Locais: Por ser um imposto municipal, os critérios de isenção mudam conforme a cidade.
    • Base de Cálculo (Tema 1.113 do STJ): O imposto deve ser calculado sobre o valor real da venda, e não sobre um valor arbitrário da prefeitura.
    • Desconto de 50% no Registro (Lei 6.015/73): Válido para as taxas de cartório na compra do 1º imóvel pelo SFH.
    • Dossiê Digital Agimob: Você envia os documentos uma única vez e nós resolvemos com Prefeitura, Cartório e Banco.

    O que é ITBI e por que o valor mudou recentemente?

    O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é obrigatório para transferir a propriedade para o seu nome.

    Importante: Graças ao Tema Repetitivo 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), as prefeituras não podem mais estipular unilateralmente um “valor venal de referência” elevado para cobrar mais imposto. O STJ definiu que o valor a ser considerado é o da transação declarada pelo contribuinte. Isso evita cobranças abusivas e garante que você pague sobre o valor real do negócio.

    O Fim do Vaivém: Como o Dossiê Digital da Agimob resolve a papelada

    No processo tradicional, o comprador vira um “mensageiro” de documentos. Para solicitar o ITBI e o Registro, você precisa reunir certidões, matrículas e documentos de todas as partes envolvidas. Geralmente, o cliente faz isso três vezes:

    1. Para a Prefeitura: Solicitar a guia de ITBI.
    2. Para o Cartório: Pedir o registro do imóvel (RGI).
    3. Para o Banco: Comprovar o registro para liberar o dinheiro ao vendedor.

    Na Agimob, isso é simplificado. Através do nosso Dossiê Digital, você faz o upload de toda a documentação necessária de uma única vez em nossa plataforma. Nossa tecnologia organiza esses dados e faz o envio facilitado para todos os órgãos e instituições envolvidas. Você não precisa criar pastas diferentes ou reenviar papéis; nós conectamos as pontas para que o processo flua sem erros e sem retrabalho.

    Desconto de 50% no Cartório: A Lei Federal 6.015/73

    Muita gente confunde, mas o desconto federal de 50% incide sobre os emolumentos (taxas) de registro e escritura, e não diretamente sobre o imposto (ITBI) e também não influencia seu direito a isenção ITBI.

    Segundo o Artigo 290 da Lei Federal nº 6.015/1973:

    “Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50%.”

    Requisitos para o desconto:

    1. Ser a primeira aquisição residencial;
    2. Ser financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

    Isenção de ITBI em 2026: Cada cidade dita sua regra

    Um ponto fundamental que todo comprador deve entender é que o ITBI é um imposto de competência municipal (Art. 156, II da Constituição Federal). Isso significa que a prefeitura de São Paulo pode ter regras de isenção ITBI completamente diferentes das prefeituras de Curitiba, Rio de Janeiro ou Belo Horizonte.

    As situações mais comuns de isenção ITBI ou redução ocorrem em:

    1. Programas Habitacionais (MCMV): Seguindo as diretrizes da Lei 14.620/2023, muitos municípios oferecem isenção total para as faixas de menor renda ou desconto no ITBI do primeiro imóvel.
    2. Limites de Valor Venal: Algumas cidades isentam imóveis cujo valor de avaliação esteja abaixo de um teto específico definido por lei municipal.
    3. Primeira Aquisição: Alguns municípios criam leis próprias para incentivar novos moradores, reduzindo a alíquota padrão.

    Dica Agimob: Como as regras e critérios variam de cidade para cidade, é essencial consultar a legislação específica do seu município ou contar com a assessoria da Agimob para identificar esses benefícios locais e garantir a isenção ITBI.

    Exemplo Real: A economia na ponta do lápis

    Imagine um imóvel que você vá comprar o primeiro imóve no valor de R$ 300.000,00 (financiando R$240.000) em São Paulo via SFH:

    • Taxa de Registro sem desconto: ~ R$ 2.800,00
    • Taxa de Registro com Lei 6.015/73 (50%): R$ 1.400,00 (Economia de R$ 1.400,00)
    • ITBI (Com alíquota reduzida SP): Em vez de 3% fixo (R$9.000,00), a redução municipal pode gerar uma economia de R$6.000,00, já que o valor total fica em de R$ 3.000,00 (R$1.800,00 sobre o valor à vista e R$1.200,00 sobre o valor financiado).

    Economia Total: Quase R$ 7.400,00 vindos do desconto do itbi no primeiro imóvel e 50% desconto no registro de imóveis, que ficam no seu bolso para mobiliar a casa nova.

    Não quer ser o “office-boy” da sua própria compra? Com o Dossiê Digital da Agimob, você envia seus documentos uma vez e nós cuidamos do resto, observando todos os seus descontos legais.

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    Perguntas Frequentes sobre ITBI e Registro

    1. Posso parcelar o ITBI no financiamento quando eu não consegui a isenção ITBI?

    Embora algumas prefeituras permitam o parcelamento, em casos de financiamento isso não é viável. O banco só libera o pagamento ao vendedor após o contrato estar registrado no Cartório. Como o cartório exige o ITBI totalmente quitado para efetivar o registro, o parcelamento travaria o recebimento do vendedor por meses, o que nem o banco nem o vendedor aceitam.

    2. Posso solicitar o ITBI digitalmente?

    Sim, mas o processo varia conforme a cidade. Nas prefeituras que já possuem sistemas digitais, a Agimob facilita essa etapa para você, realizando a solicitação e disponibilizando a guia pronta para pagamento diretamente em nossa plataforma e informando se houver a isenção ITBI.

    3. Qual a diferença entre comprar à vista ou financiado?

    Na compra à vista, você raramente consegue o 50% desconto no registro de imóveis (que exige SFH). No financiamento, o contrato do banco tem força de escritura pública, o que economiza o custo do tabelionato e permite o uso dos benefícios da Lei 6.015/73.

    Por que escolher a Agimob?

    A Agimob transforma a jornada do financiamento em algo transparente e sem sustos:

    • Transparência Radical: Veja todos os custos de ITBI e Registro antes de assinar.
    • Dossiê Digital: Upload único de documentos para Banco, Prefeitura e Cartório.
    • Registro Digital: Enviamos seu contrato eletronicamente para o Registro de Imóveis (R.I.).
    • Análise de Benefícios Locais: Nossa tecnologia e especialistas ajudam a identificar isenções específicas da sua cidade.

    Conclusão

    Economizar com a isenção ITBI e com o 50% desconto no Registro de Imóveis é um direito seu, e não ter dor de cabeça com papelada é uma facilidade que a Agimob traz para o mercado. Lembre-se: as regras de isenção são locais, por isso, estar bem informado sobre as leis do seu município é o primeiro passo para uma compra segura.

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  • 4 Dicas: Imposto no Financiamento Imobiliário

    4 Dicas: Imposto no Financiamento Imobiliário

    Comprar a casa própria é a realização de um grande sonho para qualquer brasileiro. Porém, na hora de assinar o contrato, um susto costuma pegar muita gente de surpresa. Muitas pessoas esquecem dos custos extras além da entrada e das parcelas mensais.

    Entender o imposto no financiamento imobiliário é fundamental para não travar o seu processo. Afinal, a falta de planejamento financeiro para essas taxas pode gerar muita dor de cabeça.

    Neste artigo, vamos explicar de forma simples e direta quais são esses tributos obrigatórios. Você vai descobrir quem paga, como emitir as guias e, o mais importante, como economizar dinheiro.

    Continue a leitura e prepare o seu bolso com total segurança!

    Quais custos existem além da parcela do imóvel?

    Quando você financia um imóvel, o banco empresta o dinheiro para pagar o vendedor. No entanto, para que a casa ou apartamento passe oficialmente para o seu nome, o governo exige alguns trâmites. Esses trâmites envolvem a prefeitura da sua cidade e os cartórios de registro.

    Por isso, quando falamos em imposto no financiamento imobiliário, estamos falando de um pacote de custos.

    Em média, você deve reservar cerca de 4% a 5% do valor do imóvel para essas despesas. Ou seja, se você comprar um imóvel de R$ 300 mil, precisará de cerca de R$ 15 mil apenas para taxas e impostos.

    Vamos detalhar cada um deles a seguir, para que você não tenha surpresas.

    Entendendo o Imposto no Financiamento Imobiliário

    Existem tributos e taxas cartorárias que são obrigatórios por lei em qualquer transação imobiliária. O mais famoso e mais caro deles é, sem dúvida, o ITBI.

    Vamos entender como ele funciona na prática, sem o uso de “juridiquês”.

    O que é o ITBI?

    ITBI significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.

    Ele é um imposto municipal. Ou seja, o dinheiro arrecadado vai direto para os cofres da cidade onde o imóvel está localizado. A lei diz que a transferência de propriedade de um imóvel só é válida se esse imposto for pago. Sem o pagamento do ITBI, você não consegue registrar o imóvel no seu nome.

    ITBI Financiamento Imobiliário: Como funciona?

    O ITBI Financiamento Imobiliário tem algumas particularidades importantes.

    A principal dúvida é: qual valor é usado para calcular esse imposto?

    A prefeitura sempre vai analisar dois valores: o valor de venda do imóvel e o valor venal (uma avaliação feita pela própria prefeitura). O imposto será cobrado sempre sobre o valor que for maior entre os dois.

    No caso de financiamentos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), algumas cidades cobram alíquotas diferentes.

    Elas podem cobrar uma taxa menor sobre o valor que foi financiado, e a taxa normal sobre o valor pago de entrada.

    Quais são as alíquotas (percentuais) do ITBI?

    Como o ITBI é um imposto municipal, cada cidade do Brasil tem a sua própria regra. No entanto, a alíquota geralmente varia entre 0,5% e 3% sobre o valor do imóvel.

    Por exemplo, em São Paulo, a alíquota padrão do ITBI é de 3%.

    Se você comprar um imóvel de R$ 400 mil em São Paulo, o valor do ITBI será de R$ 12.000,00.

    Em Porto Alegre, a alíquota padrão também é de 3%, com descontos para faixas de valores menores e para a parcela financiada. É fundamental pesquisar a regra exata da cidade onde o seu futuro imóvel está localizado.

    Quem emite a guia do ITBI Prefeitura Municipal?

    A guia de pagamento do ITBI Prefeitura Municipal é emitida pelo próprio órgão público. Tradicionalmente, o comprador (ou o despachante) precisava entrar no site da prefeitura ou ir presencialmente até lá. Era necessário preencher formulários complexos, anexar o contrato de financiamento e aguardar a análise dos fiscais.

    Somente após essa análise, a prefeitura liberava o boleto para pagamento. Esse processo antigo costumava levar dias e gerava muita ansiedade nos compradores.

    Hoje, plataformas digitais modernas resolvem essa burocracia por você, como veremos mais à frente.

    Custos de Cartório: Muito além do Imposto

    Além do imposto no financiamento imobiliário, você precisará pagar as taxas do cartório.

    Essas taxas não são impostos, mas são pagamentos obrigatórios para oficializar o negócio.

    O Registro do Imóvel

    O Registro de Imóveis é a etapa mais importante de toda a compra. Existe um ditado no mercado imobiliário que diz: “Só é dono quem registra”. E isso é a mais pura verdade.

    O cartório de registro mantém a “certidão de nascimento” do imóvel, chamada de Matrícula. É lá que ficará anotado que você comprou o imóvel e que ele está financiado (alienado) ao banco. O valor do registro é tabelado pelo Tribunal de Justiça de cada estado.

    Ele varia de forma progressiva: quanto mais caro o imóvel, mais caro é o registro.

    A Escritura Pública é necessária?

    Aqui vai uma excelente notícia para quem vai financiar um imóvel. Pela lei brasileira, o contrato de financiamento emitido pelo banco tem “força de escritura pública”.

    Isso significa que você não precisa pagar um Cartório de Notas para fazer a escritura do imóvel. Basta pegar o contrato assinado com o banco e levá-lo diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis. Isso gera uma economia gigantesca no processo de compra.

    Quem paga e como pagar essas taxas?

    Uma dúvida muito comum entre os clientes é sobre a responsabilidade do pagamento.

    Afinal, quem deve pagar o imposto e as taxas de cartório: o comprador ou o vendedor?

    • A Regra: No Brasil, é praxe que todos os custos de transferência (ITBI e Cartório) sejam pagos pelo comprador.
    • O Vendedor: O vendedor geralmente paga apenas a comissão do corretor de imóveis e despesas de certidões pessoais dele.

    Formas de Pagamento

    A guia do ITBI costuma ter um vencimento curto e deve ser paga à vista, geralmente via boleto ou PIX.

    As taxas de cartório também são pagas à vista, diretamente no balcão do cartório ou via transferência. Porém, existe uma facilidade que muitos bancos oferecem hoje em dia. A maioria das instituições financeiras permite que você inclua o valor do ITBI e do Cartório dentro do financiamento.

    Geralmente, os bancos liberam até 5% do valor do imóvel para cobrir essas despesas. Assim, o banco paga essas taxas para você à vista, e você devolve esse valor diluído nas suas parcelas mensais por até 30 anos.

    4 Dicas Práticas para Pagar Menos Imposto no Financiamento Imobiliário

    Ninguém gosta de pagar impostos, não é mesmo?

    Especialmente quando o orçamento já está apertado com a compra da casa própria.

    Separamos dicas práticas e totalmente legais para você economizar na hora de registrar o seu imóvel.

    1. Desconto de 50% no Registro (A Regra de Ouro)

    Se este é o seu primeiro imóvel e você está usando o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), preste atenção.

    A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) garante a você um desconto incrível.

    Você tem direito a 50% de desconto nas taxas do Cartório de Registro de Imóveis.

    • Atenção: Esse desconto vale apenas para as taxas do cartório, não se aplica ao imposto da prefeitura (ITBI).
    • Para conseguir, basta preencher uma declaração de “Primeiro Imóvel” e entregar no cartório junto com o contrato.
    • Importante: O imóvel deve ter finalidade residencial e ser financiado pelo SFH (geralmente imóveis até R$ 1,5 milhão).

    2. Verifique programas habitacionais do Governo

    Se o seu financiamento se enquadra no programa Minha Casa, Minha Vida, os benefícios são ainda maiores.

    Muitas prefeituras oferecem isenção total ou descontos de até 75% no ITBI para imóveis deste programa.

    Além disso, os custos de cartório para imóveis do Minha Casa, Minha Vida são fortemente subsidiados.

    Consulte as regras específicas da prefeitura da sua cidade para garantir seus direitos.

    3. Inclua as taxas no seu financiamento

    Como mencionamos antes, se você não tem o dinheiro guardado para as taxas, não perca o negócio.

    Peça ao seu correspondente bancário para simular a inclusão das custas (ITBI e Registro) no financiamento.

    Isso evita que você precise pegar empréstimos pessoais com taxas de juros altíssimas para pagar esses custos.

    A taxa de juros do financiamento imobiliário é a mais barata do mercado, tornando essa uma excelente saída.

    4. Entenda a matemática do valor financiado vs. entrada

    Essa é uma dica estratégica, especialmente em cidades que cobram alíquotas de ITBI diferentes para a parte financiada e para a parte paga à vista.

    Vamos usar a cidade de Porto Alegre como exemplo. Lá, a prefeitura cobra 0,5% sobre o valor financiado e 3% sobre o valor pago de entrada.

    Veja como o cenário muda na compra de um imóvel de R$ 500 mil:

    • Cenário A (Financiando mais): Você dá R$ 100 mil de entrada e financia R$ 400 mil.
      • ITBI da entrada (3% de 100 mil): R$ 3.000
      • ITBI do financiamento (0,5% de 400 mil): R$ 2.000
      • ITBI Total a pagar: R$ 5.000
    • Cenário B (Financiando menos): Você dá R$ 400 mil de entrada e financia apenas R$ 100 mil.
      • ITBI da entrada (3% de 400 mil): R$ 12.000
      • ITBI do financiamento (0,5% de 100 mil): R$ 500
      • ITBI Total a pagar: R$ 12.500

    Em casos assim, dependendo do seu momento financeiro, pode valer a pena financiar um valor maior para economizar R$ 7.500 à vista no imposto.

    O grande pulo do gato: a amortização

    Você pode estar pensando: “Mas se eu financiar mais, vou pagar parcelas mais altas e mais juros ao banco!”. É aí que entra a inteligência dessa manobra.

    Você não precisa passar anos pagando juros sobre esse valor extra.

    Assim que o contrato for assinado e o imóvel for registrado, você pode usar aquele dinheiro que daria de entrada para amortizar (pagar de forma adiantada) o seu saldo devedor.

    Dessa forma, a dívida e os juros caem imediatamente, mas a sua economia de milhares de reais no imposto já estará garantida!

    Atenção redobrada com o FGTS: É muito importante saber que o saldo do FGTS é considerado pela prefeitura como valor à vista (entrada). Portanto, a alíquota maior (de 3%, no exemplo acima) vai incidir sobre todo o valor que você usar do seu Fundo de Garantia.

    Como a Agimob simplifica essa burocracia para você

    Até aqui, você viu que o processo envolve prefeitura, guias, cartórios, bancos e muita papelada.

    Fazer tudo isso sozinho exige tempo, paciência e muita gasolina rodando pela cidade.

    É exatamente para acabar com essa dor de cabeça que a Agimob nasceu.

    Somos uma plataforma digital que atua como um correspondente imobiliário inteligente.

    Nosso objetivo é trazer transparência e previsibilidade para o seu financiamento, do início ao fim.

    O fim das idas à Prefeitura e ao Cartório

    Sabe aquela parte chata de entrar no site da prefeitura para emitir o ITBI? Nós fazemos por você.

    A Agimob atua em todo o processo, solicitando a guia de ITBI diretamente na prefeitura.

    Disponibilizamos o boleto de pagamento de forma fácil e segura na nossa plataforma.

    Você paga do seu celular, sem precisar pisar na prefeitura municipal.

    Além disso, a Agimob é responsável pelo envio de toda a documentação para o Cartório de Registro de Imóveis.

    Você não precisa pegar filas, não precisa se deslocar e nem entender de termos complexos.

    Nós conduzimos o processo e você acompanha tudo em tempo real, com total clareza dos custos.

    Para Corretores: O parceiro que multiplica suas vendas

    Se você é corretor de imóveis, sabe o quanto a burocracia do crédito atrasa os seus recebimentos.

    Muitas vendas esfriam porque o cliente não entende os custos ou não consegue aprovar o crédito rapidamente.

    Com a Agimob como sua parceira, você terceiriza toda essa dor de cabeça estrutural.

    Nós cuidamos da aprovação, da emissão de guias e do registro cartorário.

    Enquanto a nossa tecnologia e nosso time de especialistas resolvem a burocracia, você faz o que sabe de melhor: vender.

    Aumente sua taxa de conversão oferecendo uma jornada de compra previsível e confiável para o seu cliente.

    Conclusão

    Entender o imposto no financiamento imobiliário é o primeiro passo para uma compra segura.

    Resumindo o que aprendemos hoje: você precisará pagar o ITBI para a prefeitura e as taxas de registro para o cartório.

    Esses custos giram em torno de 5% do valor do imóvel e são de responsabilidade do comprador.

    Lembre-se sempre de pedir o seu desconto de 50% no cartório se for o seu primeiro imóvel pelo SFH.

    E, principalmente, lembre-se de que você não precisa enfrentar essa jornada sozinho.

    Ter o parceiro certo ao seu lado transforma a burocracia em um processo simples e invisível.

    O próximo passo para o seu financiamento

    Chegou a hora de tirar o seu sonho do papel, ou de acelerar as vendas da sua imobiliária!

    Você é comprador? Pare de tentar adivinhar os custos. Faça agora mesmo uma simulação gratuita na Agimob. Descubra o valor exato das suas parcelas, do ITBI e saiba qual banco oferece a melhor taxa para você.

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