Planejar a compra da casa própria é um passo emocionante, mas logo na primeira simulação de financiamento surge uma dúvida que confunde muita gente: “Qual sistema de amortização escolher: tabela PRICE ou SAC?”
Se você já se deparou com esses nomes e sentiu que precisava de um dicionário de economia para entender o que eles significam, você não está sozinho. A escolha do sistema de amortização define diretamente o valor da sua primeira parcela, o quanto você precisa comprovar de renda para o banco e o valor total que você vai pagar pelo seu imóvel ao longo dos anos.
Neste artigo, vamos desmistificar a Como Funciona a Tabela PRICE no financiamento em linguagem simples e prática. Você vai entender se ela é a melhor opção para o seu bolso e como ela pode ajudar você a ter o seu crédito aprovado mais facilmente.
Resumo Rápido (Para quem tem pressa):
- O que é a PRICE? É um sistema de financiamento onde as parcelas começam mais baixas e permanecem com o mesmo valor do início ao fim do contrato (reajustadas apenas pela correção monetária, como a TR).
- Qual a vantagem? Como a parcela inicial é menor do que na tabela SAC, você consegue comprovar uma renda menor para aprovar o mesmo valor de financiamento.
- Ela libera mais crédito? Sim! Ela permite que você consiga um valor de financiamento maior com a mesma renda familiar.
- Dá para amortizar com FGTS na Tabela PRICE? Sim, você pode antecipar pagamentos usando seu FGTS ou economias para reduzir o valor das parcelas ou o prazo do contrato, economizando juros.
O Que é a Tabela PRICE no Financiamento Imobiliário?
De forma muito direta: a Tabela PRICE no financiamento (também conhecida como Sistema Francês de Amortização) é um modelo de pagamento onde todas as suas parcelas têm o mesmo valor do começo ao fim.
No financiamento imobiliário, cada parcela mensal é composta por duas partes:
- Amortização: O valor que de fato abate o saldo que você pegou emprestado com o banco.
- Juros: A taxa que o banco cobra pelo empréstimo.
Na Tabela PRICE, no início do financiamento, a maior parte do valor da sua parcela é usada para pagar os juros, e apenas uma fração pequena abate a sua dívida real. Ao longo dos meses, essa proporção se inverte: o valor dos juros cobrados diminui e a amortização da dívida aumenta, mantendo a sua prestação mensal sempre constante.
Importante: A parcela é fixa, mas ela sofre reajustes mensais baseados no índice de correção do seu contrato (geralmente a Taxa Referencial – TR ou o IPCA).
Quais os Benefícios Reais da Tabela PRICE no financiamento?
A Tabela PRICE é muito procurada por compradores por três motivos principais:
- Parcelas iniciais mais baratas: Se comparada à Tabela SAC (onde as parcelas começam muito altas e vão diminuindo), a PRICE oferece prestações iniciais entre 30% e 40% mais baratas.
- Previsibilidade financeira: Como o valor da parcela não oscila bruscamente, fica muito mais fácil planejar o orçamento familiar para os próximos anos. Você já sabe exatamente quanto vai pagar no mês seguinte.
- Aprovação de crédito facilitada: Esse é o grande trunfo da PRICE, e vamos explicar o porquê a seguir.
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A Tabela PRICE Libera um Financiamento Maior?
Sim! E este é um dos pontos mais importantes se você está com o orçamento no limite.
Pela lei brasileira, os bancos não podem comprometer mais do que 30% da renda familiar mensal com as parcelas do financiamento.
Como as parcelas iniciais da Tabela PRICE no financiamento são significativamente mais baixas do que as da Tabela SAC, uma pessoa com a mesma renda consegue comprovar capacidade de pagamento para obter um empréstimo de valor maior.
- Na prática: Se a sua renda permite uma parcela máxima de R$3.000:
- Na Tabela SAC, a sua primeira parcela já começaria em R$3.000, limitando o valor total do imóvel que você pode comprar.
- Na Tabela PRICE, como a parcela é fixa e menor no início, você consegue aprovar um valor de crédito final muito maior mantendo os mesmos R$3.000 mensais.
Exemplo Real: tabela PRICE ou SAC com Números Práticos
Para ficar fácil de entender, vamos imaginar que você queira financiar R$240.000 em 360 meses (30 anos) com uma taxa de juros fictícia de 10% ao ano. Veja a diferença:
- Na Tabela SAC (Parcelas Decrescentes):
- Sua primeira parcela será de aproximadamente R$2.660.
- Sua última parcela será de aproximadamente R$670.
- Desafio: Você precisará comprovar uma renda familiar mensal maior para aprovar a primeira parcela.
- Na Tabela PRICE (Parcelas Fixas):
- Sua primeira parcela será de aproximadamente R$2.100.
- Sua última parcela será de aproximadamente R$2.100 (mais correção).
- Vantagem: Você economiza cerca de R$560 por mês no início, o que exige uma comprovação de renda menor e dá um fôlego enorme para o seu orçamento.
Tire Suas Dúvidas Sobre a Tabela PRICE
1. Como funciona se eu quiser antecipar o pagamento das parcelas (amortizar)?
Muitas pessoas acham que quem escolhe a PRICE fica preso às parcelas fixas para sempre. Isso é um mito! Você pode fazer amortizações extras sempre que tiver um dinheiro sobrando (como 13° salário ou bônus).
Ao antecipar pagamentos na PRICE, você abate diretamente o saldo devedor principal e recebe um desconto proporcional de juros. Você pode escolher entre duas opções:
- Reduzir o prazo: Você mantém o valor da parcela, mas quita o financiamento muito mais rápido (eliminando as parcelas do final do contrato).
- Reduzir o valor da parcela: Você mantém o prazo do contrato, mas a sua parcela mensal fica ainda mais barata.
2. Posso fazer amortizações com FGTS na tabela PRICE?
Com certeza! As regras para o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) são as mesmas do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), independentemente da tabela de amortização escolhida. Você pode usar seu FGTS a cada 2 anos para reduzir o saldo devedor ou abater até 80% do valor das parcelas por um período de 12 meses.
3. O prazo do financiamento muda na PRICE?
Depende da linha de crédito e da instituição financeira. Embora o prazo máximo oferecido no mercado imobiliário brasileiro chegue a 360 ou 420 meses (de 30 a 35 anos), as políticas de cada banco influenciam diretamente essa condição.
- No Crédito Tradicional (SBPE): Na Caixa Econômica Federal, por exemplo, o prazo máximo é de 420 meses se você escolher a Tabela SAC, mas cai para o limite de 360 meses caso você decida pela Tabela PRICE no financiamento. Além disso, a Caixa financia até 80% do imóvel pela SAC, mas reduz essa cota máxima para até 70% caso você opte pela tabela PRICE no fianciamento.
- No Programa Minha Casa Minha Vida: No programa do governo, as regras de prazo são idênticas. O comprador pode parcelar o financiamento em até 420 meses tanto na PRICE quanto na SAC. Atualmente, o Minha Casa Minha Vida permite a escolha livre de qualquer um dos dois sistemas de amortização, mantendo rigorosamente a mesma taxa de juros e subsídios em ambas as opções.
4. A longo prazo, vale a pena escolher a tabela PRICE no fiananciamento?
Depende do seu planejamento. Se você levar o financiamento até o último mês sem nunca fazer nenhum pagamento extra, o custo total de juros pagos na PRICE será maior do que na SAC.
Contudo, a tabela PRICE no financiamento vale muito a pena se:
- A parcela inicial da SAC não cabe no seu orçamento atual.
- Você precisa de um valor de crédito maior para comprar o imóvel ideal.
- Você planeja usar bônus, FGTS e economias para fazer amortizações extras ao longo do contrato, reduzindo drasticamente os juros totais.
5. Todos os bancos são obrigados a fazer na PRICE?
Não necessariamente. Embora a maioria dos grandes bancos (públicos e privados) ofereça a PRICE e a SAC para linhas de crédito tradicionais (como o SBPE), a liberação depende das normas internas e políticas de risco de cada instituição. Por exemplo, como vimos, a Caixa impõe limites menores de prazo e cota para a PRICE no SBPE. Porém, em linhas de crédito específicas ou subsidiadas, como no Programa Minha Casa Minha Vida, a instituição financeira oferece livremente ambas as opções com as mesmas taxas de juros.
6. É meu direito exigir a tabela PRICE no financiamento? Posso obrigar o banco?
Você não pode obrigar o banco a conceder uma linha de crédito específica se as políticas comerciais dele não permitirem para aquele produto imobiliário. Porém, se a linha de financiamento escolhida aceitar ambos os sistemas (o que acontece na ampla maioria das aquisições residenciais de mercado), você tem o total direito de escolher a opção que melhor se adapta ao seu bolso na hora da contratação.
7. A imobiliária ou o correspondente bancário podem me obrigar a escolher um sistema?
Absolutamente não! A escolha entre tabela PRICE ou SAC é uma decisão exclusiva sua, baseada na sua saúde financeira e planejamento. Qualquer imposição por parte de corretores, imobiliárias ou intermediários é considerada prática abusiva e ilegal. O papel do correspondente é apenas orientar e apresentar os cenários.
8. O valor do seguro habitacional obrigatório muda na PRICE?
O seguro habitacional obrigatório (MIP – Morte e Invalidez Permanente e DFI – Danos Físicos ao Imóvel) é recalculado mensalmente com base na idade dos compradores e no saldo devedor atualizado.
Como na Tabela PRICE a dívida principal cai de forma mais lenta no início do contrato, o valor desse seguro pode apresentar uma variação sutil comparado à SAC ao longo do tempo. No entanto, o método de cálculo e as coberturas oferecidas são rigorosamente iguais.
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